或许是横琴楼市低迷的另一个原因
当前位置 :主页 > 商用网络 >
或许是横琴楼市低迷的另一个原因
* 来源 :http://www.dkvcbw.cn * 作者 : * 发表时间 : 2020-06-29 01:26

如今,南沙的金融业已在快步发展。据不完全统计,目前已经有14家商业银行入驻。地产企业也看好南沙的金融圈效应。香江集团已宣布要打造面向港澳台、面向亚太的亚太金融生态圈。

据世茂·前海中心的销售人员介绍,项目由一栋330米高超甲a级写字楼和六栋独立商业裙楼组成,680~2500平方米的六栋独栋冠名商业将推出,大约1亿~3亿元一栋,要整体出售,销售门槛相当之高。

据珠海中原统计,横琴2015年前三季度成交住宅约998套,与2014年下半年相比下降约73%。但与此同时,横琴周边的区域,诸如金湾、洪湾、湾仔却异军突起,价格涨幅领先珠海多个区域。金湾已有不少楼盘均价破万,湾仔则是从前年的1.8万元/m2飙升到3万元/m2。

“从单价2.8万元/m2到单价4.8万元/m2,横琴用了18个月;而从楼市疯狂抢购、月销2000多套到如今回归理性、月销百套,横琴只经历了不到半年。”因为澳门客的追捧,横琴楼市一度极为火爆。然而,随着澳门楼市逐步回归理性,横琴楼市也进入盘整期。澳门楼价的回落,让不少澳门人重回澳门本地购房。此前,澳门人在横琴的购房者至少能占八成以上,如今,到横琴购房的客群,基本都以珠海本地人和内地城市客为主。

目前,南沙自贸区除了是长江以南货运周转集散地之外,还会成为越南、柬埔寨、老挝的集散地。张炎夏认为,“一个区域要成为物流中心,一定是资金流的中心,因为货物后面对应的是钱。成为资金流中心后,一定是商业中心,继而是金融中心”,因而,南沙具有发展金融业的“引擎”。

澳门企业投资横琴,也使得横琴楼市在很长一段时间里都以澳门客为主。澳门房地产联合商会会长、前澳门立法会委员吴在权曾估算过,仅在2014年第三季度,横琴几个楼盘到澳门开卖,吸引的资金不少于100亿元,三个月内保守估计销售3300套。不少楼盘甚至还是一片荒地,连售楼部和样板房都没有,就被哄抢一空。

作为前海首个落成的商业办公项目,万科前海企业公馆已经成为深圳前海蛇口自贸区的招牌和客厅。该项目在前海首度采用1.5级创新的土地开发模式(前海提出来的新概念,是基于一级土地开发和二级建筑开发之间的一种新模式,即bot完成项目被移交后,可直接在该项目上进行再开发),通过bot方式(build建设-operate运营-transfer移交,将工程交由民间投资兴建,运营一段时间后移交给前海)实现快速启动,快速为企业提供实体办公场所。

记者发现,和其他自贸区位于城市郊区或者相对边缘地带不同的是,深圳前海蛇口自贸区正好位于深圳近年最有活力、楼价上涨最迅猛的南山区。从南山区中心地带到前海自贸区,开车不过10多分钟。这就好比把天河区的部分划作自贸区一样,为本来就“一房难求”的南山区楼市“火上浇油”。

虽然南沙的住宅市场兴旺,但美中不足的是,相对于上海自贸区商用物业的快速建设,南沙的写字楼市场发展势头却远未跟上。早在今年年中,第一太平戴维斯的相关人士就已指出,南沙住宅开发居多,但现有写字楼和商业项目均档次偏低。写字楼主要以乙级为主,租金水平较低,仅20~30元/m2/月,租金回报率约3.2%。而珠江新城当下的平均租金已经去到130元/m2/月。

尽管价格高企,但深圳楼市却屡屡上演疯狂抢楼场景。11月7日,深圳一手房市场迎来单个楼盘近十年来最大体量推盘。该项目为深圳地铁4号线龙华站旁的旧改项目壹城中心。当天下午,开发商即宣布所推全部1637套房源一次性售罄。这个“日光盘”价格绝对不低——3.9万~4.6万元/m2,由于此次开盘是在最多能容纳1.8万人的福田区深圳湾体育中心举行,因此也被称为“演唱会式”开盘。

“现在,澳门人都愿意来横琴生活,4万多元/m2对于他们来说,比澳门房价还是便宜许多。”在管委会对面开小餐馆的老板娘告诉记者,她在横琴生活了几十年,亲历了横琴的每一个发展阶段,“现在赚钱的机会确实是多了”。

11月初,碧桂园拿下南沙自贸区挂牌后首宗住宅用地,并荣登新“地王”宝座。之后,11月23日,碧桂园在南沙再次拿地,这已是碧桂园第五次进军南沙开发。拿地后,碧桂园相关负责人强调,对南沙的前景非常有信心,未来还会继续在南沙拿地。对此,业界戏称,“看来曾经享受过自贸区利好、旗下楼盘——天玺湾卖得红火的碧桂园对南沙是真爱”。

商业公寓产品,由于不附带户口、学位等“刚需”买家看中的重要购买因素,就算在广州核心区,都未必能卖出好价格和好销量。然而在深圳,做成大户型格局的商业公寓不仅价格高,也有足够买家买账。王飞认为,高端商业公寓在深圳吃香,一方面和深圳中心区住宅供应量较少有关,另一方面由于商业公寓不受限购政策约束,对于那些已经手持多套住宅,还想再投资楼市或者改善居住环境的买家来说,高端商业公寓就成为必然的选择。

在教育配套上,南沙也在发力。上周,“广州修仕倍励教育投资有限公司”以底价15670万元拿下2015njy-12地块。据悉,该地块将建设修仕倍励国际学校,涵盖小学、初中和高中,招生人数将达到1500人。修仕倍励来自英国,是国际上享有盛誉的教育机构,也是进化论“始祖”达尔文的母校。

目前,自贸区项目在陆续入市,华润前海中心正加紧施工中,前海·卓越时代广场和卓越·前海壹号公寓将陆续面世。位于前海妈湾片区的世茂前海中心也即将发售。

中原地产代理(深圳)有限公司研究中心部门经理王飞告诉记者,深圳楼市有两个其他城市比较缺乏的因素,一是互联网潮催生的年轻新贵众多,包括来自大型互联网公司和电商的员工以及新兴产业创业者;二是深圳投资客比例大约占楼市买家的3成左右,投资客占比较高。当然,今年4月至6月楼市的疯狂也和股市有关,提前从股市套现买楼的买家毫不手软,但在7月份股市出现下跌行情后,楼市成交量也有下降。

“主要是去年第四季度横琴楼市火爆,今年年初官方表态金海大桥一定会动工,概念落地,区域价值天翻地覆。”第一太平戴维斯物业顾问(珠海)有限公司董事黄露透露,2012年,金湾的房子大多8000元/m2,今年国庆黄金周,位于金湾三灶的天庆·晋海岸项目开始认筹,预计开盘价为1.2万元/m2。

早在1987年,香港著名企业家、全国政协副主席霍英东第一次踏足南沙。当时,南沙还是一片荒芜,处处荒滩烂泥。但独具慧眼的霍英东看中南沙地处珠江三角洲几何中心,辐射粤港澳,距离广州、香港、澳门三地市中心不超过70公里,方圆150公里范围内共有14个大中城市。他意识到,南沙未来必将成为珠三角的重镇。

而珠海中原市场研究中心近日公布的《珠海2015年10月楼市月报》显示,2015年10月,横琴成交住宅约93套,环比下降23%;区域均价约39873.78元/m2,环比下降1.5%。“从单价2.8万元/m2到单价4.8万元/m2,横琴用了18个月;而从楼市疯狂抢购、月销2000多套到如今回归理性、月销百套,横琴只经历了不到半年。”黄露表示,“主要是澳门经济不景气,特别是博彩业,已连续多月下跌。”澳门楼价的回落,让不少澳门人重回本地购房。此前,澳门人在横琴的购房者至少能占八成以上,如今,到横琴购房的客群,基本都以珠海本地人和内地城市客为主。

这股公寓的热销势头如今还在延续,就在日前,南沙新盘涉外公馆发售,虽然该盘并不属于自贸区七大板块范围内,但毕竟还是在南沙楼市最兴旺的港前大道上,且与过去两年南沙销售最好的楼盘之一——碧桂园天玺湾相邻,加上以低价开售,因此,当天成交相当红火。据搜房网的统计,截至当天中午12时,该盘推出的296套单位就售出了85%,其中,更有买家一气入手10套单位。

在横琴十字门商务区,很多澳门人在这里工作,其中不少在横琴买了房子。“24小时通关后,横琴与澳门没有什么区别了。”澳门人黎先生表示。

自贸区领域战略研究专家张炎夏指出,南沙天然具有发展自贸区的优势,因为,做自贸区就是要做贸易,其中一个重要条件便是要具备物流中心,最起码要有深水港,“广州很幸运,有支撑自贸区发展的深水港,还有大量的土地发展仓储业做贸易”,“深圳和香港最大的弱点就是没有做仓储业的地盘”。

就房地产发展而言,尽管早在2001年前后城建集团(即现在的越秀地产)就已进入了南沙进行南沙滨海花园的开发,但南沙楼市的大规模启动却是在2005年之后。2005年,南沙成为广州市一个独立的行政区,自此南沙迎来了较为快速的发展,现代化的“滨海之城”逐渐成形。

在南沙投资了一套140多平方米住宅的邓先生就对记者直言,原本想着在南沙挑选合适的写字楼物业,一方面是利于自己在自贸区内进行注册,另一方面也出于投资的考虑,毕竟,有着自贸区政策的利好,相信未来进驻自贸区的企业会越来越多,因此,必然会对写字楼有需求,但目前,南沙的优质写字楼物业却几乎没有可供挑选的,因此,才转而投资了洋房。

事实上,前海自贸区在规划、土地出让上把控很严,比如世茂项目土地出让时就要求竞买人须为已在前海注册成立的从事供应链管理、商品展示交易、工业产品研发设计及相关贸易等经营业务之一的企业;同时要求其母公司(或其实际控制人)须为在香港特别行政区注册的企业,且2012年会计年度经审计的资产总额或营业收入不低于50亿元人民币。

要说2015年哪里的楼市最引人关注,深圳是当仁不让,在不少小伙伴还在感受乍暖还寒的楼市行情时,深圳楼价涨得是“一骑绝尘”,今年1~10月,深圳商品住宅成交均价同比涨幅高达40.5%,位居全国之首。11月深圳一手住宅价格为44761元/m2,环比涨幅33.2%,同比上涨68.7%,这也是深圳房价首次超过4万元/m2。本就涨势凶猛的深圳楼市在自贸区利好之下可谓“火上浇油”,自贸区所在的南山区俨然已是深圳楼市价格最高片区。

“山水里现南沙,南沙中见山水。”这是霍英东老先生对南沙的梦想,他曾在不同的场合说过,要把南沙建设成最适合人居住的海滨花园城市。

库存量巨大,或许是横琴楼市低迷的另一个原因。中原地产年初提供的数据显示,2015年,横琴在售项目潜在供应量为33.5万m2,占整个珠海的27%。

自从4月自贸区挂牌至今,南沙自贸区楼市的成交量上涨明显。其中,5月成交1589套,环比4月(1069套)上涨48.64%。整个第二季度的成交套数多达4268套,环比第一季度的2544套大幅上涨89.42%。与此同时,南沙个盘的价格涨幅也比较明显,翻查网易的统计数字可发现,去年10月南沙成交前十名楼盘中,单价超过1万元/m2的仅3个,但到了今年10月、11月,网签单价过万的楼盘已达6个。其中,11月新开盘的南沙东苑,当月的网签均价就已达1.5万元/m2。

深圳中原指出,随着深圳土地资源越来越稀缺,尤其是中心区地段,住宅新增基本依赖旧改项目,拿地成本和时间都直接造成深圳新建住宅走向豪宅化,南山、福田、罗湖大多新入市项目均价都已经在5万元/m2以上。大户型、豪宅化也将直接拉高深圳新房价格节节攀升。

“目前横琴楼市进入调整期,但后市依然被看好。最直接的原因,是珠海主城区价格的上涨,随着主城区土地减少,房价将继续上涨,当主城区的房价接近3万元/m2,相关配套政策会给横琴带来一波又一波利好消息。”黄露透露,珠海人对横琴的态度也在明显改观,“以前很多珠海本地人对横琴都持观望态度,但最近这段时间,随着wta、马戏节等盛事陆续落地,到横琴购房的客人,珠海本地人和来自内地其他城市的人明显增多”。

目前,万科前海公馆的入驻企业中,超过30%是港资及外资企业,在企业公馆的水牌上,标注着汇丰银行、恒生银行、中国工商银行、中国建设银行、广发证券、长江商学院等多个行业的领军企业的名字,甚至前海法院也位于企业公馆之中。据介绍,万科前海公馆的独栋写字楼已经全部租完,有的仍在装修过程中,独栋写字楼的租金大约在250元/m2/月,和深圳福田cbd写字楼水平相当。

被誉为“澳门后花园”的珠海横琴,在成为自贸区之前的2009年底,就挂牌成立了横琴新区,其发展也是由那时开始的。

当然,南沙楼市的飞速发展,主要还是得益于自贸区概念的带动。早在2011年8月,受“南沙扩容”等利好消息的推动,南沙楼市已开始抬头升温。接着,随着晋级国家新区、自贸区等概念的推动,再加上滨海新城规划出炉,吞并番禺东涌、榄核、大岗三镇,成为广州面积第四大区等利好的实施,南沙楼市确实经历了一段“过山车”般的疯狂。

与企业公馆相邻的,还有前海与香港合作的具体成果“深港青年梦工场”。这里有三分之一的面积直接提供给香港企业,同时对入园企业实行“一年免租两年减半”。

如今,四季度已接近收官,宽松政策下,业内认为,料整个四季度南沙楼市有望量价齐升,但成交量涨幅会大于价格涨幅。

事实上,得益于自贸区利好的南沙,如今已吸引了越来越多的企业和人口进入,而且南沙区的楼盘报价仅“万字出头”,这与目前深圳前海二手楼也要5万元/m2以上的价格相比,显然还处在价格洼地。

中国(广东)自由贸易试验区涵盖三个片区:广州南沙新区片区(广州南沙自贸区)、深圳前海蛇口片区(深圳前海自贸区)、珠海横琴新区片区(珠海横琴自贸区),总面积116.2平方公里。三个片区各自的侧重不同,互通互补,前海对接香港,横琴联通澳门,南沙则连接泛珠三角地区。受益于自贸区利好,南沙、前海和横琴均成为热点发展区域,楼市也是高歌猛进:前海自贸区所在的南山区,俨然已成为深圳楼市价格最高片区;从单价2.8万元/m2到单价4.8万元/m2,横琴仅用了18个月的时间;而南沙成交量也是节节攀升,2015年,截至11月,南沙网签量已突破万套大关。

今年,自从4月自贸区挂牌至今已半年多,在这起步性的半年里,南沙自贸区的楼市成交量上涨明显。网易统计数据显示,2015年,截至11月,南沙楼市网签量高达12247套,而2012年,南沙网签量不过8434套。

不只是金湾,凡是跟横琴搭边的区域,价格都涨得飞快。7月份湾仔的天一居开盘,价格便达到3万元/m2。10月份,湾仔的华发峰景湾开始认筹,放出的价格也达到2.4~2.6万元/m2。而在2013年,同一区域的佳兆业水岸华都开盘均价不过1.8万元/m2。此外,洪湾的首发项目中邦浪琴湾在“五一”期间开盘价达1.8元/m2,到了“十一”房展,该项目均价已涨到2.2万元/m2。

横琴的房地产开发目前几乎是在小横琴山与大横琴山之间以及横琴关口附近进行,在大小横琴山中间,就是一条蜿蜒的小河天沐河。目前开盘销售的4个住宅项目,都位于天沐河的北边。最早开盘的是横琴口岸对面的华融琴海湾,2013年时,华融琴海湾作为横琴第一个正式对外销售的商品房项目,自2013年年中发售起至年底均价约2.3万元/m2,目前均价4.3万元/m2。其后,该盘旁边的中海名钻于2014年10月在澳门地区发售首批单位,均价3.5万元/m2,现在均价4万元/m2。这两个项目都是开盘即售罄。然而,今年7月首推的华发首府,均价4万元/m2,它旁边的k2荔枝湾,均价43000元/m2左右,到目前为止销售都不畅。

南沙的超甲级写字楼建设确实不及住宅快,目前,在建的项目主要集中在蕉门自贸区板块内,包括中惠国际金融中心、广州南沙万达广场、香江国际金融中心、保利南沙大都汇等商业项目亦规划有甲级写字楼产品,此外,在明珠湾起步区,南沙金茂湾也规划有超甲级写字楼,但都仍处在建设之中。

走进深圳前海蛇口自贸区,会有“精神为之一振”的感觉,因为这里能让你感受到属于自贸区的“新气象”、“新状态”,通过已经投入使用的bot项目万科前海企业公馆和正在展示的世贸·前海中心,人们可以感受到自贸区想要吸引的是哪些类型的企业,自贸区的门槛在哪里,这个片区想以怎样“高富帅”的姿态面对世界。

不久前,澳门特首崔世安在立法会发表2016年度施政报告时坦承,澳门楼价近期跌了三成。第一太平戴维斯物业顾问(珠海)有限公司董事黄露告诉记者,以澳门最靠近横琴的新项目金峰南岸为例,此前,该楼盘高峰期价格呎价大约卖到1.1万澳门元,但如今部分低楼层,呎价5800澳门元即可成交,成交呎价均价不超过6500澳门元,换算成人民币,基本与横琴楼价持平。

从世茂项目也能看出,前海土地出让条件的设定对希望香港资本进入有明确的导向性。前海管理局曾多次表态,1/3的土地要留给港企,并且在土地出让起始价、出让方式、操作模式等方面与香港惯例和通行规则衔接。据媒体公布的统计数据,2013年7月至2014年年底,前海一共出让了15宗地块,其中6宗被香港企业竞得。

9月份,深圳楼市一度出现成交回落。来自深圳规划和国土资源委员会网站信息显示,深圳9月新房成交仅为4060套,是成交量自6月到达高点后连续第三个月回落,但成交均价仍达36191元/m2。不过,10月份深圳一手住宅网签量已回升至5585套,环比上升近4成。而随着10月中下旬开始,豪宅项目纷纷入市,深圳楼价也在11月初开始进一步提升。来自深圳中原的统计数据显示,11月9日至11月15日,深圳新建住宅价格高达48180元/m2,环比上涨21.9%,创历史单周最高。

与此同时,南沙公寓的价格涨势也相当“凶猛”。以去年以来持续热销的公寓盘南沙万达为例,从2014年11月开盘均价8928元/m2猛飚到2015年8月的16333元/m2。

广东自贸区横琴片区管委会主任牛敬表示,横琴片区挂牌以来,横琴与澳门的合作已经全面开花。走在横琴的街道上,能处处感受到澳门的气息,比如已建好的二线管理通道已经整装待命,随处可见粤澳两地牌照的车辆在路上行驶。

在此之前,特别是澳门回归之后,澳门希望将横琴纳入自己的管理范围或者租用横琴的呼声就一直没有断过。也难怪,珠海横琴自贸区依托面积达106.46平方公里的横琴岛。这个面积,只占珠海面积的6.26%,但已经是澳门现有面积的3倍多,而从横琴关口坐车到澳门,不到10分钟。

尽管横琴楼市随着澳门经济不景气陷入停滞,但珠海楼市却很热,特别是与横琴自贸区相连的“三湾”板块,在横琴效应下突飞猛进。

记者翻查了一下相关资料,2009年,横琴楼价约为8000元/m2,2014年最火热时,横琴楼盘均价41500元/m2。

11月初,丽星邮轮在南沙试水,这标志着南沙成为国际邮轮的母港之一。分析认为,邮轮母港所带动的上下游经济不仅能够为南沙经济发展提供又一强大动力支持,同时对于南沙楼市的发展也属于重磅利好。可以说,今天的南沙楼市,已经行驶在产业旺、人旺、财旺的“快车道”上。南沙,这块被香港著名企业家霍英东看好的宝地,如今终于闪耀出珍珠般的光芒。

同时,南沙配套的建设也在加速实现中。以交通建设为例,近期,地铁方面再传捷报,历时两年半建设的四号线庆盛站已基本完工,即将进入设备调试阶段,最快将在今年底开通试运营。与此同时,有消息称,地铁4号线南延段不仅已经完成本年度的施工目标,还将继续加快施工,有望在2017年通车。

下一篇:没有了